집을 한 채 보유했지만 직장 이동이나 치료, 자녀의 학교 문제로 다른 곳에서 지내는 기간이 생기면 종합부동산세 부담이 달라질 수 있어요. 2026년 세제개편안은 실거주 1주택자와 비거주 1주택자를 나누어 기본공제를 다르게 적용하는 내용을 담고 있습니다.
이 글에서는 실거주자는 왜 공제가 늘고 비거주자는 줄어드는지, 어떤 비거주 사유가 인정되는지, 재개발·재건축 기간은 어떻게 계산하는지 정리해드릴게요. 다만 현재는 개편안 단계이므로 국회 심사와 하위 규정에 따라 내용이 바뀔 수 있습니다.
2026년 종부세 개편안의 핵심은 실거주 여부입니다
개편안대로라면 실거주 1주택자의 기본공제는 14억 원으로 늘고, 비거주 1주택자는 9억 원으로 줄어듭니다. 기존 1주택자에게 일괄 적용되던 12억 원을 기준으로 실거주 여부에 따라 공제 폭을 나누는 구조예요.
공시가격 14억 원을 넘는 1세대 1주택이더라도 실거주 요건을 충족하면 확대된 공제를 적용받을 수 있습니다. 반대로 집을 보유하면서 다른 곳에 장기간 거주한 경우에는 비거주 기준이 적용될 가능성이 커집니다.
실거주 1주택자에게 유리한 변화
공시가격 20억 원인 1주택 실거주 사례에서는 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오르는 상황에서도 과세표준이 개편 전 4억 8천만 원에서 개편 후 4억 2천만 원으로 낮아지는 예시가 제시됐습니다.
다만 이 수치는 특정 공시가격과 조건을 넣은 사례입니다. 실제 세액은 공시가격, 주택 수, 과세표준 구간, 적용 세율에 따라 달라지므로 사례의 숫자를 그대로 자신의 세금으로 받아들이면 안 됩니다.
비거주 1주택자는 부담이 커질 수 있습니다
비거주 1주택자는 기본공제가 9억 원으로 줄어드는 데다 공정시장가액비율 인상까지 겹칠 수 있습니다. 개편안에는 과세표준 6억 원 초과 12억 원 이하 구간의 세율을 1.0%에서 1.3%로 올리는 내용도 포함됐습니다.
공시가격 20억 원을 전제로 한 비거주·다주택 사례에서는 과세표준이 4억 8천만 원에서 7억 7천만 원으로 높아지는 예시가 제시됐어요. 여기서도 주택 수와 적용 조건이 다르면 결과가 달라집니다.
비거주 사유 인정 확대 대상은 누구인가요?
비거주 기간이 인정되려면 집을 보유한 기간 중 1년 이상 계속 거주한 요건을 먼저 충족해야 합니다. 그 뒤 취학, 직장 변경이나 전근, 장기 치료, 학교폭력 피해 전학, 해외체류, 부모봉양처럼 정해진 사유에 해당하는 기간을 거주기간으로 인정하는 방식입니다.
인정 기간은 사유에 따라 최장 3년까지 제시됐습니다. 단순히 다른 지역에서 생활했다는 사실만으로 비거주 기간 전체가 거주기간으로 바뀌는 것은 아닙니다.
직장과 교육 문제로 이사한 경우
근무지 변경이나 전근으로 기존 주택에 살기 어려워진 경우, 취학 때문에 자녀와 함께 다른 지역에서 지낸 경우가 주요 인정 사유로 포함됐습니다. 학교폭력 피해로 전학한 상황도 제시된 대상에 들어갑니다.
이때는 주택을 실제로 보유하고 있었다는 사실만으로 충분하지 않고, 해당 사유와 거주 기간을 연결해 보여줄 자료가 중요합니다. 근무지나 학교의 변경 시점, 실제 거주 기간처럼 사유별 요건에 맞춰 기록을 정리해야 합니다.
치료와 해외체류, 부모봉양의 기준
질병은 1년 이상 치료나 요양이 필요한 경우로 제시됐습니다. 해외체류 역시 개편안에 포함된 인정 사유지만, 모든 출국 기간을 자동으로 거주기간으로 보는 내용은 아닙니다.
부모봉양은 60세 이상 직계존속과의 동거봉양이 전제된 사유로 제시됐어요. 손주를 돌본 경우나 기존 기준과 다른 형태의 부모 부양까지 같은 방식으로 인정된다고 넓혀 해석하면 안 됩니다.
재개발과 재건축 공사기간은 절반만 인정됩니다
재개발·재건축 주택은 관리처분계획 인가일부터 신축주택에 입주할 수 있는 날까지의 공사기간 중 2분의 1을 거주기간으로 인정하는 안이 제시됐습니다. 공사로 집을 비운 기간 전부를 거주기간으로 계산하는 방식은 아닙니다.
또한 관리처분계획 인가일 당시 해당 주택에서 1년 이상 계속 거주하고 있어야 한다는 조건이 붙습니다. 따라서 정비사업이 시작됐다는 사실만으로 요건이 충족되지는 않습니다.
적용 시점과 확정 여부를 구분해야 합니다
정부는 2026년 8월 3일 세제개편안과 11개 세법개정안을 확정했고, 입법예고는 8월 4일부터 8월 20일까지 진행됐습니다. 종부세법 개정안에는 8월 13일 기준 5,555건의 의견이 집중된 것으로 정리됐습니다.
비거주 사유 인정 확대안은 종부세 납세의무 성립분 기준 2027년 1월 1일 이후 적용하는 내용입니다. 양도소득세에서 비거주 기간을 인정하는 내용은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하는 안으로, 두 세금의 시점이 다릅니다.
현재 내용은 법률로 최종 확정된 규정이 아니라 개편안입니다. 국회 심사와 시행령 정비 과정에서 공제액, 공정시장가액비율, 인정 사유와 증빙 기준이 달라질 수 있으므로 올해 종부세를 계산할 때 개편안을 확정 세율처럼 적용해서는 안 됩니다.
내 주택의 세 부담을 가늠하는 순서
먼저 주택 수와 각 주택의 공시가격을 확인하세요. 그다음 실제 거주 여부, 1년 이상 계속 거주했는지, 비거주 사유가 인정 대상에 들어가는지를 나눠 살펴보면 됩니다.
공시가격 20억 원처럼 공제 차이가 크게 작용하는 주택이라면 실거주 14억 원과 비거주 9억 원의 차이가 과세표준에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 직장 발령서, 재학이나 전학 자료, 치료·요양 자료, 가족관계와 동거 자료처럼 사유를 뒷받침할 기록도 함께 보관해야 합니다.
핵심은 집을 한 채 가졌는지가 아니라 실거주 요건과 비거주 사유를 함께 충족하는지입니다. 개편안이 시행되는 시점에 맞춰 공시가격과 거주 이력을 다시 대조하면 불필요한 세금 차이를 줄이는 데 도움이 됩니다.
자주 묻는 질문
실거주 1주택자의 종부세 기본공제는 얼마인가요?
개편안에서는 실거주 1주택자의 기본공제를 14억 원으로 확대하는 내용이 제시됐습니다. 기존 일괄 기준은 12억 원이었습니다.
비거주 1주택자는 기본공제가 어떻게 되나요?
비거주 1주택자의 기본공제는 9억 원으로 줄이는 안이 제시됐습니다. 공정시장가액비율 인상과 함께 적용되면 실거주자보다 부담이 커질 수 있습니다.
직장 전근이나 장기 치료로 집을 비워도 인정받을 수 있나요?
취학, 직장 변경이나 전근, 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병 등은 인정 사유로 제시됐습니다. 다만 1년 이상 계속 거주 요건과 사유별 조건을 함께 충족해야 하며, 인정 기간은 최장 3년까지입니다.
재건축 공사기간은 전부 거주기간으로 인정되나요?
전부 인정되는 방식이 아닙니다. 관리처분계획 인가일부터 입주 가능일까지의 공사기간 중 2분의 1을 인정하는 안이며, 인가일 현재 1년 이상 거주한 주택이어야 합니다.
이번 종부세 개편안은 확정됐나요?
아직 최종 법률로 확정된 내용이 아닙니다. 종부세 납세의무 성립분 기준 2027년 1월 1일 이후 적용하는 안이 제시됐지만, 국회 심사와 하위 규정에 따라 내용이 바뀔 수 있습니다.
